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作者：余飞
01
苏州楼市，全脱了
8月26日，苏州市住房和城乡建设局发布最新政策：
为进一步满足居民改善性住房需求，即日起，取消苏州市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施（有特殊限制转让要求的住房除外）。
这意味着苏州楼市限售全面放开。叠加去年取消限购政策，曾经层层叠加的调控，如今已悉数褪去，苏州楼市可以说是真正“全脱”，一丝不挂了。
去年有民众在苏州放开限购，但仍保留六大区新房限售时就提出过质疑，希望苏州放开限售。
如今，终于彻底打开了枷锁。
这是绑缚在苏州楼市身上的最后一道枷锁，它的取消，其实已经反映出背后苏州楼市的紧迫性。
02
放开限售背后
苏州放开限购的目的，文件第一句话就已给出：为了满足居民改善型需求。
一个家庭需要改善，很多情况下必须买一卖一，除非不差钱的家庭。
而之前六大区的两年限售，限制了改善需求群体的这一举动。
当然，另一个目的更直接，试图刺激一下江河日下的成交量。
毕竟，在托底楼市方面，苏州已经没有什么牌可打了。限购已经全面放开，首付比例也下调了，利率也降了。
今年年初，苏州还打出了一套组合拳。
3月份，苏州住建局会同相关金融机构研究出台了“三低一宽”特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限），叠加人才房票政策，进一步降低购房门槛，助力青年人、新市民购房置业。
低首付：15%。
低利息：最低商业贷款利率3%。
低月供+宽期限：前五年每月最低归还100元本金，延长购房者的本金还款期限。
为了解释清楚这次的组合拳可以给购房者省多少钱，苏州官方还举例进行了说明：
以吴中区本科学历购房者为例：若购买总价200万元的新房：首付30万元（比例15%）中，人才房票可抵用8万元，购房者自筹22万元。贷款170万元按利率3%计算：普通房贷客户（30年期等额本金）首月还款8972元，特色化金融产品客户前五年每月还本金100元，首月还款4350元，首月月供减少约51%。
来源：苏州住建
低首付、低利息几乎所有城市都在去年落地了，包括广州、深圳以及京沪外围区皆如此，并不新奇。
苏州这次组合拳的亮点，在低月供：前五年最低每月只归还100元本金。
很多人可能没看明白是什么意思。
我这里就详细解释一下。仍以苏州住建局给出的例子，200万的新房，购房者的人才房票可以抵用8万，自己掏22万，总共凑齐30万首付，然后可以向银行申请170万贷款，最低利率3%等额本金30年。
关键地方来了：
如果没有低月供这个政策，那么按照正常来说，每月还款8972元。这里的8972元是4250元利息+4722元本金。
有了低月供政策，则前五年每月只需要偿还4250利息+100元本金=4350元。
相当于前五年的每月还款压力减轻了一半。
当然，本金在五年之后还是会加上去。你可以理解为压力后移，减轻了购房者的前期压力。
而且，这与降首付有区别。降首付是加杠杆，虽然首付少，但贷款多，成本更高。
而这个组合拳，前期本金少还，后期多还，没有增加购房成本。
虽然没有增加购房成本，但也没有降低购房成本，所以结局可想而知。
4月份苏州市区新房网签量2745套，相较于3月份环比差不多腰斩，6月份上升至5341套，7月份又降至2487套，创年内第二低。
二手房也和其他核心城市一样，在4月份日渐下沉，7月份苏州市区二手房网签量降至5641套。
在这之前，苏州的成交行情已经下滑了很多。
从苏州市统计局披露的数据来看，苏州的商品房成交量（包括住宅、写字楼、商业用房等）见顶于2020年。
2020年苏州市商品房成交面积2192.2万平方米，2023年跌至1704.1万平方米，跌幅22.3%。
根据其销售额和销售面积计算的均价从2021年开始下跌，从2021年的1.85万元/平方米跌至2023年的1.67万元/平方米，跌幅9.9%。
制图：城市财经；数据：苏州市统计局
去年926一线城市拉开的救市大幕，让苏州、成都、武汉、南京、宁波等二线城市的成交量，也跟涨了一波。
但由于前三季度成交惨淡，其全年新房与二手的成交量，仍低于2023年。
克而瑞苏州披露的数据显示，2024年，苏州市区新房成交量约为429万㎡，同比减少约26%；2024年，苏州市区新房成交均价约为26637元/㎡，同比下跌约5%。
来源：克而瑞苏州
2024年苏州市区二手住宅成交量约为657.4万㎡，同比减少约4%。
从成交套数来看，2024年苏州新房、二手房成交总量首次跌破10万套，住房总需求量仍在缩减。
来源：克而瑞苏州
价格仍在下跌。
贝壳找房公布的数据显示，7月份苏州二手房成交均价已经跌至1.51万元/平方米，相较于年初的1.84万元/平方米，又下跌了17.9%。
来源：贝壳找房
03
苏州房价下跌启示
苏州的产业经济、人口、工业与产业不可谓不强。
论经济，苏州GDP高达2.67万亿，位居全国第六，围绕在身边的不是直辖市就是副省级城市。
论人口，苏州常住人口规模1298.7万人，是18个人口超千万的城市之一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
论工业与产业，苏州更是实力仅次于深圳的全国工业第二城。
2023年，苏州的工业总产值超过上海。2024年，苏州规模以上工业总产值47017.41亿元，进一步甩开了上海。
制图 ：城市财经；数据：各城市统计局
从营业收入角度看，苏州同样位居全国第二，仅次于深圳。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
此外，按照工信部划分的41个工业行业大类中，苏州有11个产业总产值超过1000亿元，在千亿产业数量上，苏州甚至比深圳还要多，位居全国第二，千亿产业数量仅次于上海的13个。
其中计算机、通信和其他电子设备制造业总产值超过1.4万亿元，这一产业上，苏州的实力仅次于深圳，位居全国第二。
而且，目前全国各城市中，拥有万亿产业（单个产业非产业集群）的城市只有三个，深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。
制图：城市财经；数据：苏州市统计局
然而，又如何呢？
恰如上一篇写南京楼市的文章中所强调的，南京、苏州等城市房价下调，只不过是 2021年以来全国房价全面调整的映射而已。
这是一个群体现象，非个别现象。
这场调整的本质，是市场对房价德不配位的反馈。
这一轮调整是全面的、深度的，在大周期面前，谁都得服从，谁都无法置身事外。
本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项，区别只是回调幅度的大小而已。
而且，短期内没有看到停下来的迹象，甚至从4月份开始，全国房价再次进入了调整深水区。
楼市不仅是经济现象，也是社会心理的投射。
过去二十年，中国人习惯了“买房即财富增值”，房子承载了太多功能，如居住、教育、养老、投资、甚至社交。
但现在，这个逻辑正在被重塑。
有人说，房子正在“脱金融化”，这其实也让社会回归理性。
年轻人不用再背上沉重的房贷，就能拥有更多元的人生选择；城市发展也不必过度依赖卖地收入，可以把更多精力放在产业升级和公共服务上。
当然，转型期的阵痛不可避免。
有人可能会因为房价下跌而感到焦虑，有人会因为房产变现难而受困。
但长远看，这或许是中国楼市必须经历的一次“脱胎换骨”。
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